Владимир Новиков, пресс-служба мэра и правительства Москвы/ АГН «Москва»
Никита БАХЧЕЕВ, управляющий партнер ГК «Промплан»:
В 2025-2026 годах рынок коммерческой недвижимости производственно-складского формата Московского региона проходит через этап глубокой трансформации. На фоне дефицита качественных объектов в Московской агломерации и устойчивого спроса на площади для промышленников формат light industrial становится ключевым драйвером отрасли. Эксперты фиксируют не только рост стоимости таких активов на 30% в год, но и качественное изменение стандартов проектирования.
Сегмент помещений для «легкой промышленности» демонстрирует уверенный и постоянный рост. Сегодня платежеспособный спрос на такие объекты оценивается в 3,4 млн кв. метров, в то время как объем рыночного предложения — всего 1,6 млн кв. метров. Годовой объем сделок в этом сегменте вплотную приблизился к отметке 50 млрд рублей, и прогнозируется дальнейшее увеличение этого показателя.
Московская область остается наиболее привлекательным регионом для промышленного строительства. Это обусловлено не только близостью к крупнейшему рынку сбыта — Москве, но и развитой логистической инфраструктурой, связывающей область со всей страной. На сегодняшний день в регионе функционирует 75 индустриальных парков. Учитывая запрос бизнеса, они будут только расширяться. Насколько быстро — зависит от факторов вывода на рынок объектов с землей промышленного назначения. Регулирование этого процесса выставляет в текущем году ряд дополнительных требований, увеличивающих время согласований. Именно это фокусирует производство на вход в уже развивающиеся индустриальные парки.
От пищепрома до металлургии
Современный промышленный девелопмент отходит от узкой специализации. Практика показывает, что наиболее устойчивыми к кризисам являются универсальные парки, предназначенные для предприятий самых разных отраслей — от легкой и пищевой промышленности до металлообработки и высокотехнологичных производств.
Согласно принципам data-driven-анализа, наиболее востребованными на рынке стали площади в диапазоне 4 500-5 200 кв. метров. Важные параметры таких объектов:
• Высота потолков — около 12 метров, что позволяет устанавливать многоуровневые стеллажные системы (мезонины) и организовывать эффективные мезонинные зоны
• Нагрузка на полы — до 8 тонн на кв. метр. Это критически важный показатель, позволяющий размещать как тяжелое станочное оборудование, так и высотные стеллажи с полной загрузкой
• Грузоподъемные механизмы — проектные решения должны предусматривать возможность установки кран-балок грузоподъемностью до 10 тонн.
Особое внимание уделяется планировочной гибкости. Инженерные сети в современных парках разводятся по периметру, а в ключевых зонах отсутствуют опорные колонны, что дает резидентам расширенные возможности по оптимизации рабочего пространства, размещению перегородок и созданию внутренних зон различного назначения.
Энергоэффективность и инженерные сети
Одна из «болевых точек» существующего промышленного фонда — низкая энергоемкость. Стандартные лимиты в 200-300 кВт уже не удовлетворяют современный бизнес. В новых индустриальных парках этот показатель значительно выше, при этом предусматриваются точки подключения для газоснабжения, центрального водопровода и бытовой канализации непосредственно на участках.
В вопросах энергоэффективности акцент смещается на минимизацию теплопотерь. Современные здания light industrial оснащаются инновационным утеплением и специфическими логистическими решениями: ворота с утепленным тамбуром, расположенным под углом; отметка пола 1,2 метра и использование доклевеллеров (аппарелей), позволяющих погрузчикам беспрепятственно заезжать в кузов грузового транспорта; специализированные пандусы для заезда техники внутрь помещений.
Локация и инфраструктурный каркас
Выбор территории для строительства индустриального парка сегодня рассматривается как стратегический фундамент. Приоритет отдается площадкам с прямым доступом к ключевым транспортным артериям, таким как ЦКАД и федеральная трасса М-12 «Восток». Например, развитие промышленных массивов в районе Ногинска позволяет резидентам использовать готовую городскую инфраструктуру и минимизировать юридические риски за счет широкого перечня видов разрешенного использования земель.
Промышленный туризм
Новым трендом в девелопменте стал «промышленный туризм» (формат сафари-туров на объекты). Это позволяет инвесторам и будущим резидентам в неформальной обстановке изучить объект на разных стадиях: от выбора участка и согласования проекта до этапов строительства и посещения действующих производств.
Подобные форматы привлекают и иностранных коллег. Так, в декабре 2025 года подмосковные индустриальные площадки М7-М12 посетила делегация Ассоциации промышленных зон Индонезии (HKI), отметившая высокий уровень российских технологических решений и инженерной подготовки территорий.
Кроме того, социальная составляющая таких проектов включает профориентацию. Семейные туры, где дети могут познакомиться с работой строительной техники и основами создания индустриальных парков, помогают формировать кадровый резерв отрасли и повышать престиж инженерных профессий.
Итоги и прогнозы
В 2026 году потребность в производственной недвижимости продолжит свой рост. В условиях жесткой конкуренции за резидента преимущество получат девелоперы полного цикла, способные предложить не просто «квадратные метры», а высокотехнологичную среду с долгосрочным потенциалом для развития бизнеса.